С момента введения в 2012 году системы «Золотая виза» цены на недвижимость в Португалии, обусловленные иностранными инвестициями, росли год от года. Несколько европейских стран запустили систему «Золотая виза» для привлечения иностранных инвестиций, но Португалия была, безусловно, самой щедрой и до этого момента была самой успешной. Схема позволила иностранным покупателям, которые приобрели недвижимость стоимостью свыше 350 000 евро, получить права на проживание для себя и своих семей и, кроме того, дала им право полностью оформить португальский паспорт всего через пять лет. Чтобы получить право на получение вида на жительство, покупателю необходимо провести в стране не менее семи дней. Эта схема принесла экономике страны 5,6 миллиарда евро и позволила примерно 10 000 иностранным покупателям из сорока девяти стран получить право на проживание.
Экономика Португалии сильно пострадала от пандемии. По оценкам Международного валютного фонда, экономика Португалии сократилась почти на 8% в 2020 году. 20% ВВП страны приходится на туризм, и когда прекратились полеты самолетов, выросла безработица, а цены на аренду резко упали. Что, возможно, удивительно, так это то, что спрос на покупку недвижимости оставался высоким, фактически, в период с марта 2020 по март 2021 года спрос увеличился на 96,8%, и за первые три месяца 2020 года иностранные инвесторы приобрели недвижимости на общую сумму 238,8 млн евро. Согласно барометру недвижимости Imovirtual, средние цены на недвижимость по всей стране за сентябрь 2021 года выросли на 1,4% по сравнению с предыдущим месяцем.
До сих пор иностранные инвестиции были сосредоточены в Лиссабоне, Порту и Алгарве. Иностранные деньги превратили то, что когда-то было приходящей в упадок столицей, в один из самых оживленных городов Европы. Цены на недвижимость в городе взлетели и продолжают расти. Средние цены на недвижимость в Лиссабоне выросли на 11% с сентября 2020 года до 592 960 евро, что делает Лиссабон, несомненно, самым дорогим районом Португалии. Самый доступный район в стране — Гуарда, с очень скромной средней ценой на недвижимость в 112 108 евро. Можно было бы ожидать, что такая дешевая недвижимость свидетельствует о том, что рассматриваемый район неблагополучен и нежелателен, но Гуарда — прекрасный гранитный город с историческим средневековым центром, расположенный всего в трех часах езды по дороге от Лиссабона.
Наиболее значительным событием, которое повлияет на рынок недвижимости Португалии, является переход на систему Golden Visa, который произойдет в январе 2022 года. С этой даты иностранные инвесторы больше не смогут пользоваться этой схемой при покупке недвижимости в Порту, Лиссабоне или Алгарве, а минимальный уровень инвестиций будет увеличен с 350 000 евро до 500 000 евро. Перспектива этого изменения стимулировала продажи в последние месяцы, но его реализация в 2022 году, вероятно, приведет к замедлению роста рынка недвижимости. Влияние пандемии на мировой рынок недвижимости заключалось в смещении объемов продаж из городских районов с высокой плотностью населения в менее населенные сельские районы. Португальскому правительству придется подождать и посмотреть, будут ли инвестиции в иностранную недвижимость в Португалии следовать этой тенденции.