При совершении сделки купли-продажи, установление рыночной стоимости недвижимости требует налоговое законодательство для правильного начисления суммы налога. Поэтому для физических лиц оценка имущества при сделках с недвижимостью является обязательным. Исключение составляют сделки купли-продажи недвижимости между юридическими лицами. В этом случае проводить оценку не нужно.
Какой срок действия Отчета об экспертной оценке недвижимости?
Оценка объекта недвижимости, выполнена в целях налогообложения, не может превышать 6 месяцев.
Кто оплачивает экспертную оценку?
Стоимость услуги по оценке недвижимого имущества оплачивает заказчик оценки, который передает необходимые сведения и документы Субъекту оценочной деятельности (оценочной компании).
Кто имеет право быть заказчиком экспертной оценки недвижимого имущества?
Согласно Закона «Об оценке имущества…», заказчиками экспертной оценки могут выступать исключительно:
- Владельцы. При заключении сделки купли-продажи недвижимости, заказать проведение оценки недвижимости имеет право только продавец, поскольку покупатель при осуществлении сделки не будет иметь прямого отношения к объекту оценки.
- Арендаторы или законные пользователи имущества на основании соответствующих документов. Арендаторы в таких случаях выступают заказчиками оценки на основании действующего договора аренды. Если между продавцом и покупателем заключен предварительный договор относительно этой сделки, покупатель также имеет право (но не обязан) заказать проведение оценки.
- Лица, которые действуют по поручению владельцев или арендаторов. Чаще всего такими доверенными лицами выступают потенциальные арендаторы недвижимости, находящейся в государственной или коммунальной собственности.
Нужно ли проводить оценку, если купля-продажа недвижимости происходит между родственниками?
Нужно, если речь идет именно о продаже. А дарения недвижимости членам семьи первой степени родства облагается налогом по нулевой ставке. Этих членов семьи относят отца, мать, мужа, жену и детей (в том числе усыновленных).
Как лучше оформить переход собственности между родственниками через договор купли-продажи или дарения?
Для родственников лучше делать дарение. Это корректнее отображает данный процесс. Сделка купли-продажи проводится, если есть споры с недвижимостью или действительно происходит продажа. Здесь стоит отметить, что истребовать приобретенное имущество значительно труднее, чем полученное в дар, ведь возмездный договор предоставляет большие гарантии лицу, которая купила объект недвижимости.
Нужно ли согласие всех владельцев недвижимости, если один из них решил продать или подарить свою часть?
Согласие всех собственников требуется только при заключении договора купли-продажи одного из них.Обусловлено это тем, что совладельцы имеют право первого выкупа. Если речь идет о дарении имущества или передачи его через завещание, то необходимости в таком согласии нет.
Если покупка недвижимости производится на первичном рынке и дом уже возведен, но застройщик еще не принял в собственность квартиры, которые он продает, нужно ли в таком случае делать оценку недвижимости?
В данном случае оценка не является нужной. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого объекта, а не с момента сдачи его в эксплуатацию. Пока недвижимость ни за кем не зарегистрировано, до тех пор ее юридически нет как объекта недвижимости. В данной ситуации заключаются договоры участия в фонде финансирования строительства, продажи имущественных прав, которые не требуют оценивания и стоимость недвижимости является предметом договоренности.
Какими нормами регулируется деятельность оценщиков и оценка объектов недвижимости?
Процедура оценки имущества урегулирована приказом Фонда государственного имущества Украины. Он же предоставляет оценщикам соответствующий сертификат, что позволяет проводить оценку для целей заключения сделок с недвижимостью. Информацию о наличии у оценщика соответствующих документов и срок их действия можно проверить в реестре на сайте Фонда госимущества
Также с июля 2018 г. начала действовать электронная база отчетов об оценке, в которую вносятся все отчеты. В этой базе Фонд государственного имущества пытается оказывать влияние на результаты оценки, осуществляя согласование отчетов. Поэтому, если есть подозрение на заниженную оценку, отчет может не пройти данное согласование.
Должна ли стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, обязательно соответствовать стоимости, которую установил оценщик?
Только продавец и покупатель определяет стоимость недвижимости. Цена, указанная в договоре, может быть меньше. При этом налог будет начисляться с суммы, которую занесено в оценку. Но если стоимость сделки, прописанная в договоре, является выше, чем указанной оценщиком в отчете, налог будет начисляться и уплачиваться с большей суммы.
Это вызвано тем, что в процессе налогообложения дохода от продажи объектов недвижимого имущества осуществляют сравнение цены и оценочной стоимости. Целью такого сравнения является установление базы налогообложения на доход физического лица от продажи недвижимого имущества. То есть, если есть превышение цены, которая указана в договоре купли-продажи, оценочная стоимость применяется как база налогообложения. Однако, оценка нужна для корректной уплаты налогов и никто не может ограничить людей в том, чтобы стоимость недвижимости была договорная.