Как и на протяжении предыдущих лет, оформление покупки квартиры, так же, как и ее продажи, представляет собой сложный многоэтапный процесс, который требует ответственного подхода к правильному поиска потенциального покупателя или подходящего объекта недвижимости, подготовки и проверки документов, выбора нотариуса. Это касается как покупки квартиры на первичном рынке, то есть у застройщика, так и приобретения жилья на вторичном рынке, то есть у физического лица.
Данную статью https://kvartiraved.ru/kupit-prodat-kvartiru-s-yuristom/ мы посвятили вопросу о том, как оформить договор купли продажи квартиры на вторичном рынке.
В частности, мы остановимся на основных этапах поиска покупателей, подготовки пакета документов для заключения договора купли-продажи квартиры в 2020 году, отметим самые распространенные проблемы и подводные камни, на которые могут столкнуться как продавец недвижимости, так и покупатель, а также коснемся вопроса уплаты налогов при оформлении сделки.
ПОИСК ПОКУПАТЕЛЯ: ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ПРОДАВЦА
До начала поиска потенциального покупателя вам необходимо:
- правильно оценить стоимость квартиры, которую вы планируете выставить на продажу;
- убедиться в том, что у вас есть все документы, необходимые для продажи.
О документах, которые понадобятся вам для оформления купли-продажи, мы подробно расскажем в следующем разделе. А сейчас, для начала, мы остановимся на определении продажной цены.
Из опыта мы знаем, что нередки случаи, когда владельцы существенно переоценивают стоимость своего объекта недвижимости и, невзирая на отсутствие потенциальных покупателей в течение длительного времени, продолжают удерживать цену, тем самым теряя время, а иногда и деньги.
Конечно же, никто не побуждает вас дешево продавать принадлежащую вам квартиру или дом. Однако в этом деле важно найти золотую середину. При установлении цены следует учесть спрос и предложение на рынке вторичной недвижимости, правильно оценив достоинства и недостатки своего объекта. А это, как правило, практически невозможно сделать самостоятельно.
Если вы уже столкнулись с проблемой отсутствия потенциальных покупателей на ваш объект, то возможно стоит задуматься о снижении цены или же об обращении к специалисту, который поможет вам сдвинуть дело продажи с «мертвой точки».
Ну а для тех, кто собирается заняться самостоятельными поисками покупателя, следующим этапом будет размещение рекламы, для чего понадобятся качественные фотографии квартиры и ее подробное описание.
Если вы все сделали правильно, и к вам поступают звонки от потенциальных покупателей, то в таком случае вам остается только провести показ квартиры и среди потенциальных покупателей найти того, кто готов купить ваш объект.
Далее переходим к тому, какие вам понадобятся документы для продажи, а также как правильно составить договор купли-продажи квартиры.
ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
Как и любой другой договор, касающийся недвижимости, договор купли-продажи квартиры подлежит нотариальному заверению и внесению данных о переоформлении права собственности на объект в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Поэтому вторым по важности этапом является поиск и организация заключения соглашения у нотариуса. Во многих случаях нотариуса выбирает покупатель.
Однако в случаях, когда покупатель не хочет заниматься поиском нотариуса, тогда данная обязанность будет возложена на вас. Желательно, конечно, выбрать нотариуса, который имеет опыт заключения договоров и условия, необходимые для этого (как минимум, договоренность с банком для безналичного расчета).
Отметим, что для заключения самой сделки вам обязательно потребуется провести официальную оценку квартиры, которую должен сделать квалифицированный оценщик. Иногда оценщика вам порекомендует нотариус, но будьте готовы к его самостоятельным поискам.
КАК ОФОРМИТЬ ПОКУПКУ КВАРТИРЫ: ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ
К проблемным моментам при подготовке документов можно отнести следующие:
- Необходимость выписаться из квартиры вам и другим прописанным в ней лицам. Особенно это касается малолетних детей. Этому вопросу у нас посвящены отдельные статьи: «Как выписать из квартиры жильца», «Как выписать ребенка».
- Если купля-продажа происходит не третьим лицам, а кому-то из родственников, и вопрос о выписке малолетнего ребенка не стоит, но маленький ребенок все-таки прописана в квартире, то вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора.
- Проблемы с получением технического паспорта на квартиру (если в квартире была перепланировка, что отражено в старых документах).
- Наличие наложенного ареста на квартиру. Его отсутствие или наличие особенно важно проверить покупателю, о чем мы поговорим ниже.
- Получение согласия второго из супругов на продажу квартиры. Если квартира была приобретена в браке, вам может потребоваться нотариальное согласие от второго супруга на ее продажу. Исключение составляет недвижимость, которая не является совместной собственностью супругов. Об этом мы подробно писали в статье «раздел имущества между супругами и личная частная собственность супруги».
- Проблемы с задолженностью по оплате за ЖКХ. Такую задолженность необходимо погасить. За отсутствия денежных средств этот вопрос можно решить путем заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и получение задатка от покупателя, за счет которого продавец сможет погасить задолженность.
Если вы хотите заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, то нотариус в таком случае тоже будет вам необходим, поскольку предварительный договор заключается в той же форме, что и основной.
Отдельную проблематику составляет отсутствие приватизации квартиры. Если вкратце, то приватизация – это переоформление в свою собственность государственной или коммунальной квартиры, которая была выдана по ордеру.