Поэтому хороший риелтор, как правило, не только хорошо ориентируется в психологии, праве, юридическом проведении операций с недвижимостью, архитектуре, строительном деле, оценке технического состояния объектов недвижимости, имущественных прав и бизнеса, но и имеет представление об управлении объектами недвижимости, основы бухгалтерского учета и налогообложения, разбирается в строительных материалах, макро — и микроэкономики, маркетинга рынка недвижимости, и владеет английским языком.
Это необходимый минимум, который для клиента остается за кадром, он и обеспечивает необходимую работу, успех которой и делает риэлтора хорошим. Кроме этого минимума риэлтору необходима еще нравственность и порядочность — иначе его клиенты будут в опасности.
Плохой или черный риэлтор
Чтобы не стать пособием для мошенников, не будем перечислять всевозможные признаки и последствия доверия черному риелтору. Встречаются просто недостатки в работе специалистов. Бывают и случаи, когда мошенники оформляют различные незаконные дела и скрываются с деньгами, оставляя людей ни с чем. Чтобы их избежать, нужно всегда тщательно проверять удостоверение риелтора и свидетельство о регистрации фирмы, желательно, чтобы у специалиста еще был и страховой полис профессиональной ответственности. По тем же причинам нужно насторожиться, если риелтор предлагает встретиться не в офисе, а в кафе, или на любой другой нейтральной территории.
Плохой риелтор будет искать или продавать квартиру год или два — особенно, если вы подписали договор без точно указанного срока предоставление вариантов квартир. Причем если вы уже попались в эту ловушку, то вам из нее выбраться будет очень сложно. Ведь в том же подписанном договоре прописано ваше согласие на уникальное право по продаже вашей жилплощади и указаны штрафные санкции за нарушение договора. То же касается ваших затрат на рекламу недвижимости — в случае, если вы ее оплачиваете, нужно четко оговорить сумму расходов и продолжительность размещения рекламы.
Плохой риэлтор специально продает квартиру по завышенной цене, а разницу добавляет к своим процентам. Еще он продает не ту квартиру, которую смотрел покупатель, или держит «в кармане» родственников-наследников, которые могут у вас свіжокуплену квартиру забрать. В любом случае, грамотный юрист может в некоторых случаях исправить ситуацию. А вот риэлтор — какой он после этого риэлтор?
Хороший риэлтор при продаже квартиры
Самое важное, что ожидают от хорошего риелтора — это проверка всех документов на квартиру, которую клиент собирается купить. Важно, чтобы он знал, в чем именно нужно проверять квартиру, где нужно искать риски, а где они маловероятны. Он самостоятельно и юридически грамотно оформляет сделку, ведет все бумаги, получает все справки. Хороший риэлтор консультирует своего клиента в вопросах законодательства и решает возникающие вопросы с недвижимостью. Он расспрашивает участкового о возможных нюансах. Он пообщается и с соседями — ведь они знают истинное положение вещей, не обязательно отразился в документах.
Проверив безопасность квартиры для покупателя, и рассказав ему о том, что, где и как будет оформляться, какие при этом возможны нюансы, хороший риэлтор расскажет продавцу о преимуществах и недостатках квартиры, о том, что делает ее дороже, а что снижает ее цену.
Хороший риэлтор всегда работает на репутацию своего агентства или на свою репутацию, а не на количество сделок и процентов. Если у него такая мотивация, то никаких злоупотреблений, например, различных заговоров с продавцом, можно не бояться.
У хорошего риэлтора за плечами значительный опыт работы на рынке — он успешно использует свой опыт для решения вопросов, возникающих во время продажи.
Главная примета хорошего риелтора — это клиент, который уверен, что именно благодаря маклеру он приобрел лучший вариант из тех, которые искал, причем на самых выгодных условиях.
Хороший риэлтор при сдачи квартиры
Хороший риелтор никогда не вступает в сговор с арендодателем — правда, за последнее время такая практика имела место еще несколько лет назад сама постепенно отходит в прошлое. Сами клиенты ожидают от риэлтора поистине всесторонней развитости. «Риэлтор должен быть хорошим психологом, чтобы гарантировать совместимость арендатора и арендодателя», — считает Евгений Свирский, который пользуется услугами маклера уже больше четырех лет.
Однако есть и более реальные требования. Хороший риэлтор не должен обманывать или давать клиенту ту информацию, в которой не уверен. «Я говорил со многими риэлторами по телефону, при этом на ноутбуке у меня была открыта карта района. Я спрашивал, сколько времени нужно, чтобы дойти от станции метро до той квартиры, которую сдают. Они называли конкретный адрес квартиры, поэтому я мог на карте посмотреть. Довольно курьезно было, когда утверждали, что до метро минут 10 пешком, а по карте получалось минут 30. Я возмутился, и потом мне уже объяснили, что оказывается, это на трамвайчике проехать », — рассказывает Евгений. Часто бывает, что риэлторы говорят, что есть мебель, а их на самом деле нет. Бывает, что ведут в панельный дом, когда клиенты поставили четкое условие — чтобы дом был другой. К сожалению, не все маклеры понимают, что вредят этим в первую очередь сами себе.
«Я с такими риэлторами больше стараюсь дела не иметь, — рассказывает Евгений. — Если они меня один раз в мелочи обманули, то, значит, и второй раз смогут обмануть в чем-то более серьезном. Да и тот вариант, который они мне предлагали, мне просто перестает подходить. Это пустая трата времени: и риэлтора, и, к сожалению, моя ».
Хороший риэлтор не просто прислушивается к пожеланиям клиента и уважает его мнение, но и учитывает его потребности уже во время заключения договора. Впрочем, сегодня рынок и так уверенно движется в сторону арендатора жилья. «Когда мы снимали свое первое жилье в 2001 году, риэлтор был на стороне арендодателя, и мы не могли внести свои изменения в договор, риэлтор настаивал на такой формулировке, где учитывались только интересы арендодателя, — делится опытом Марина Дубровская. — А наш последний договор носит нейтральный характер, и риэлтор внесла изменения, которые мы просили — чтобы арендодатель без согласования не имел права появляться в квартире и чтобы все бытовые поломки мы оплачивали с ним пополам».
Где найти хорошего риэлтора?
К сожалению, вариант «по знакомству» не всегда поможет. Дело в том, что знакомы гораздо чаще жалуются на риелторов, чем кого-то рекомендуют.
Если вы начали поиск риэлтора по рекламе, то обратите внимание на номер лицензии фирмы. Чем меньше цифра, тем больше времени маклеры работают на рынке, и тем успешнее — ведь лицензию продлевают каждый год, а тем проштрафившихся в лучшем случае удается получить лицензию с новым номером. Можно обращать внимание и на месторасположение и сам офис фирмы, и на то, кто с вами разговаривает по телефону — диспетчер или сам маклер, и на размер агентства, его штат, наличие эксклюзивной базы объектов, фото-каталогу и так далее. Крупные агентства точно не смогут обмануть вас и скрыться с деньгами, но в силу распределения элементов соглашения по разным людям могут выпустить из внимания важные детали о вашей квартире. Маленькие агентства могут работать исключительно добросовестно, но не всегда у них столько же возможностей, сколько в больших. Обратите внимание, что даже в маленький фирме должно быть минимум два юриста. Риэлторы-одиночки — самые рискованные из всех видов маклеров.
Есть один способ гарантировать для себя качество работы риэлтора независимо от того, в большой или маленькой компании он работает — четко прописать в договоре его ответственность. Документ может называться по-разному — «Договор на услуги» или «Договор поручения», и кроме обязательств риелтора перед клиентом там нужно прописать и его ответственность при невыполнении обязательств.
Если вы воспользовались советами, приведенными выше, и все равно хотите уберечь себя от рисков, можно застраховать профессиональную ответственность риэлторов и потерю права собственности. При страховании ответственности риэлторов страховка выплачивается в том случае, если суд признал виновником страхового события риэлтора. При страховании потери права собственности компания-страховщик возмещает стоимость приобретенного объекта в случае потери прав собственности по независящим от покупателя обстоятельствам.
Кроме того, как бы вы не доверяли риэлтору, обязательно присутствуйте при сборе документов, чтобы удостовериться в их подлинности, передавайте деньги через банковскую ячейку и заранее обсудите с риэлтором все возможные осложнения.
Сколько стоят услуги риэлтора?
К счастью, риэлторы правильно отреагировали на приход кризиса — они понимают, что им лучше сдать несколько квартир по низкой цене, чем одну по высокой, и поэтому не завышают цены. Однако до сих пор существуют определенные перегибы, особенно в тех случаях, когда речь идет о купле-продаже. «Мы столкнулись с риэлтором при реализации недвижимости для юридического лица. Он называет комиссию 3% от оценочной стоимости объекта. И ничего, что стоимость объекта, например, 10 миллионов долларов. А трудозатраты в данном случае несоизмеримы со стоимостью услуг, на которую претендует риелтор », — рассказывает Марина Дубровская. Эту ситуацию со временем поправит кризис, как она и сделала это с расценками на услуги риэлтора по аренде. А тем, кто хочет найти хорошего риэлтора, следует помнить, что слишком низкая (1-2% от стоимости недвижимости) и слишком высокая цена за услуги (более 5%) — признаки того, что нужно тщательнее проверить профессионала, с которым хотите работать.
И самое главное — настоящий хороший риэлтор думает не о своих потенциальных доходах, а об интересах клиента. Если вы можете сказать это о своих риэлторов — значит, вы нашли профессионала.